임대차 계약 분쟁 상담 · 법무법인 지헌

내용증명으로 반환을 요구한 뒤, 이사 전에 임차권등기명령을 받아 두고 보증금 반환소송이나 지급명령을 진행합니다. 판결을 받고도 돌려주지 않으면 그 집에 강제경매를 신청해 배당으로 보증금을 회수합니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 먼저 이행을 청구할 수 있습니다. 월세 보증금도 같은 절차로 돌려받습니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 신청할 수 있고, 이사는 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 해야 합니다. 등기 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다. 등기가 되면 그 뒤에 이사해도 이미 가진 권리가 유지됩니다.

주택이라면 나갈 수 있습니다. 묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 집주인은 이 기간 중 같은 방법으로 해지할 수 없습니다.

집주인이나 직계존속·비속의 실거주는 정당한 거절 사유이지만, 거절 뒤 실제로 살지 않고 다른 사람에게 임대하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우가 이에 해당합니다. 거절 통지 내용과 이후 그 집의 전입·임대 상황을 기록해 두는 것이 중요합니다.

계약갱신청구권으로 갱신할 때는 기존 보증금이나 월세의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 지방자치단체가 조례로 이보다 낮은 한도를 정했다면 그 한도를 따릅니다. 상가 임대차도 갱신 때 증액은 5%가 한도입니다.

보증금을 지킬 권리부터 유지해야 하므로, 전입신고와 확정일자를 그대로 두고 등기사항전부증명서로 경매·압류 여부를 확인합니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구하고, 요건에 해당하면 전세사기피해자 결정을 신청해 지원을 받을 수 있습니다. 임대인을 사기로 고소하는 것과 별도로 보증금 반환소송을 함께 진행해야 실제 회수에 도움이 됩니다.

받을 수 있습니다. 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지 집주인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 집니다. 배상액은 신규 임차인이 내기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않으며, 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

임차인이 직접 설치한 시설을 철거하고 빌릴 때 상태로 돌려놓으면 되며, 정상적으로 사용하면서 생긴 낡음은 원상복구 대상이 아닙니다. 전 임차인이 설치한 시설을 그대로 넘겨받았다면 원칙적으로 철거 의무가 없지만, 계약서 특약과 인수 경위에 따라 달라질 수 있습니다. 원상복구 비용을 이유로 보증금을 지나치게 공제한다면 실제 비용을 기준으로 다툴 수 있습니다.