계약갱신요구권과 차임 증감

계약갱신요구권은 임차인이 2년 더 살 수 있게 보장하는 권리입니다. 언제 요구해야 하는지, 임대인이 거절할 수 있는 사유가 무엇인지, 증액이 얼마까지 가능한지를 알면 불리한 조건을 피할 수 있습니다.

갱신요구권
5% 상한
실거주 거절

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

갱신을 요구했는데 임대인이 직접 들어와 살겠다며 거절한 경우
실거주한다던 집에 다른 세입자가 들어온 것을 알게 된 경우
갱신하면서 5%를 넘는 증액을 요구받은 경우
주변 시세가 크게 떨어져 차임 감액을 요구하고 싶은 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
계약갱신요구권 행사
주택 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 한 번 행사하면 2년이 연장됩니다. 임대인은 2기 차임 연체, 무단 전대, 고의 파손, 재건축, 임대인이나 직계존비속의 실거주 등 법에서 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
주택임대차보호법 제6조의3 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
증액은 5% 이내
갱신 시 차임이나 보증금 증액은 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 지방자치단체 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있고, 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다. 한도를 넘어 지급한 금액은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제7조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
실거주 거절 후 제3자 임대
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대했다면 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 거절 당시 월차임 3개월분, 새 차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다. 전입세대 열람이나 확정일자 부여 현황으로 새 임대 여부를 확인할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항 (국가법령정보센터, 새 창) · 제6항 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
상가 임대차의 갱신
상가 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 최초 계약부터 전체 10년까지 보장됩니다. 갱신 시 증액 상한도 5%입니다. 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 갱신요구권은 인정됩니다. 경제 사정이 바뀌면 주택과 상가 모두 차임 증감을 청구할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제11조 (국가법령정보센터, 새 창)

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01계약갱신요구권: 임차인이 한 번에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 주택은 2년 연장되고, 상가는 전체 10년까지 보장됩니다.주택임대차보호법 제6조의3 (국가법령정보센터, 새 창)
02실거주 갱신거절: 임대인 본인이나 직계존비속이 직접 살겠다는 이유로 갱신을 거절하는 것입니다. 이후 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다.
035% 상한: 갱신 또는 증액 청구 시 기존 차임·보증금의 5%를 넘어 올릴 수 없도록 한 제한입니다.주택임대차보호법 제7조 (국가법령정보센터, 새 창)
04환산월차임: 보증금을 월세로 바꿔 계산한 금액입니다. 손해배상액 산정이나 보증금과 월세 비교에 쓰입니다.
05차임증감청구권: 경제 사정이 바뀌어 기존 차임이 적절하지 않게 된 경우 당사자가 장래의 차임을 올리거나 내려달라고 청구할 수 있는 권리입니다.
06환산보증금: 상가 보증금에 월세×100을 더한 금액입니다. 지역별 기준을 넘으면 상가건물 임대차보호법 일부 조항이 적용되지 않습니다.