전세·임대차 보증금 반환 소송

보증금을 받지 못한 채 이사를 나가면 그동안 지켜온 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 권리를 먼저 지키고, 그다음 판결과 집행으로 회수하는 순서가 중요합니다.

임차권등기명령
지급명령
강제경매

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

계약 만료일이 지났는데 임대인이 새 임차인이 들어와야 준다고 하는 경우
이사 날짜는 정해졌는데 보증금을 받지 못한 경우
임대인이 연락을 피하거나 돈이 없다고 버티는 경우
묵시적 갱신 상태에서 계약 해지를 통보했는데 반환이 늦어지는 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
계약 종료부터 확실히 해 두세요
임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 갱신됩니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 보증금 반환 시점을 다투려면 계약이 언제 끝났는지부터 증거로 남겨야 합니다.
주택임대차보호법 제6조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제6조의2 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
이사 전 임차권등기명령
임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 마쳐지면 이사를 가거나 전입을 옮겨도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 현재는 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 할 수 있어 임대인이 송달을 피해도 진행할 수 있습니다. 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
지급명령과 보증금반환소송
임대인이 금액을 다투지 않을 것으로 보이면 지급명령이 빠르고 비용이 적습니다. 임대인이 이의를 제기하면 소송으로 넘어갑니다. 보증금반환소송은 금액과 상관없이 소액사건심판법 일부가 준용되어 비교적 신속하게 진행되고, 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제13조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
강제경매로 회수
판결을 받았는데도 임대인이 돈을 주지 않으면 해당 주택에 강제경매를 신청합니다. 보증금 반환과 집 인도는 원래 동시이행 관계이지만, 임차인이 판결로 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워주지 않아도 됩니다. 경매에서 우선변제권 순위에 따라 배당을 받습니다.
주택임대차보호법 제3조의2 (국가법령정보센터, 새 창)

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01임차권등기명령: 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인이 법원 명령으로 임차권을 등기해 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하는 제도입니다.주택임대차보호법 제3조의3 (국가법령정보센터, 새 창)
02대항력: 집이 팔리거나 주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다.
03우선변제권: 경매나 공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 대항요건에 확정일자를 더해야 생깁니다.
04확정일자: 임대차계약서가 그 날짜에 존재했다는 것을 공적으로 증명하는 날짜 도장입니다. 주민센터나 온라인으로 받을 수 있습니다.
05지급명령: 법원이 변론 없이 서류만으로 채무자에게 돈을 지급하라고 명하는 절차입니다. 2주 안에 이의가 없으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.
06묵시적 갱신: 기간 내 갱신 거절 통지가 없어 이전 계약과 같은 조건으로 자동 연장되는 것입니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.주택임대차보호법 제6조 (국가법령정보센터, 새 창)