전세사기·깡통전세 피해 대응

깡통전세는 집값보다 빚과 보증금이 많아 집을 팔아도 보증금을 다 돌려받기 어려운 상태입니다. 회수 가능한 금액을 정확히 계산하고, 경매·보증보험·피해자 지원·형사절차 중 무엇을 먼저 할지 정해야 손실을 줄일 수 있습니다.

배당 순위
보증보험
형사고소

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받은 경우
임대인이 수십 채를 가진 갭투자자이고 연락이 끊긴 경우
전세보증보험 이행청구가 거절되거나 지연되는 경우
계약 당시 선순위 권리나 체납 세금을 속였다고 의심되는 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
배당 순위 분석
경매 대금은 경매비용, 소액임차인 최우선변제금, 그다음 확정일자와 근저당 등의 성립 순서에 따라 나뉩니다. 전입한 날과 근저당 설정일이 같으면 근저당이 앞섭니다. 2023년 4월부터는 확정일자보다 늦게 생긴 임대인의 체납 세금보다 임차인이 먼저 배당받을 수 있게 되었습니다. 배당표가 잘못되었다면 배당기일에 이의하고 배당이의소송을 제기합니다.
주택임대차보호법 제3조의2 (국가법령정보센터, 새 창) · 제8조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
전세보증금반환보증 청구
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험의 반환보증에 가입했다면 계약 종료 후 보증기관에 이행을 청구합니다. 계약 종료 통지 시기, 임차권등기 등 약관상 요건을 지키지 않으면 지급이 거절될 수 있어 서류를 꼼꼼히 갖춰야 합니다. 부당하게 거절되면 보증기관을 상대로 소송을 진행합니다.
POINT 3
전세사기 피해자 지원
전세사기피해자법에 따라 피해자 결정을 받으면 경매 유예·정지, 피해 주택 우선매수권, 공공임대주택 지원, 저리 대출 등의 지원을 받을 수 있습니다. 피해자 결정 신청은 시·도를 거쳐 전세사기피해지원위원회가 심의합니다.
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
형사고소와 피해 회복
임대인이 처음부터 돌려줄 능력이나 의사 없이 보증금을 받았다면 사기죄로 고소할 수 있습니다. 피해액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용됩니다. 형사재판에서 배상명령을 신청하거나, 임대인 재산에 가압류를 해 두어 민사 회수와 함께 진행합니다.
형법 제347조 (국가법령정보센터, 새 창)

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01깡통전세: 선순위 대출과 보증금의 합이 집값에 가깝거나 넘어서, 집을 팔아도 보증금 전액을 돌려받기 어려운 전세입니다.
02최우선변제권: 소액임차인이 경매 시 다른 권리자보다 먼저 일정 금액을 배당받는 권리입니다. 지역별 보증금 기준과 금액이 정해져 있습니다.주택임대차보호법 제8조 (국가법령정보센터, 새 창)
03배당요구: 경매 절차에서 배당을 받겠다고 법원에 신청하는 것입니다. 배당요구종기까지 해야 하며 놓치면 배당을 받지 못할 수 있습니다.
04배당이의소송: 법원이 작성한 배당표에 잘못이 있을 때 배당기일에 이의를 제기한 뒤 배당 순위와 금액을 다투는 소송입니다.
05전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상하는 보증상품입니다.
06우선매수권: 피해 임차인이 경매에서 최고가 매수신고인과 같은 가격으로 먼저 집을 살 수 있는 권리입니다.