다가구 전세사기, 피해자 결정부터 최소보장까지 보증금을 지키는 순서
전세 계약이 끝났는데 집주인과 연락이 닿지 않고, 얼마 뒤 집이 경매에 넘어갔다는 통지가 옵니다. 다가구주택 전세사기 피해자 대부분이 이렇게 사태를 알게 됩니다. 보증금이 전 재산인 경우가 많아 막막하실 수밖에 없지만, 지금 무엇을 어떤 순서로 하느냐에 따라 돌려받을 수 있는 금액이 달라집니다.
이 글에서는 다가구주택이 왜 전세사기에 취약한지부터, 전세사기피해자법이 제공하는 지원, 그리고 실제로 보증금을 돌려받는 경로를 차례로 정리합니다.
다가구주택이 유독 위험한 이유
다가구주택은 여러 세대가 살지만 등기부상으로는 한 채의 단독주택입니다. 아파트처럼 호수마다 등기가 따로 있지 않아서, 내 앞에 몇 세대가 얼마의 보증금을 내고 들어와 있는지 등기부만 봐서는 알 수 없습니다.
경매가 진행되면 배당은 순서대로 이루어집니다. 나보다 앞선 근저당권과 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 먼저 배당되고, 그 합계가 낙찰가를 넘으면 뒤에 있는 세입자는 한 푼도 받지 못할 수 있습니다. 자기 자본 없이 여러 채를 돌려막기로 운영하던 임대인이 무너질 때 피해가 한꺼번에 커지는 이유입니다.
이제 막 계약을 앞두고 있다면, 임대인에게 다른 세입자들의 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서를 보여 달라고 요구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의7). 집주인이 이를 거부한다면 그 자체로 경고 신호로 보셔야 합니다.
1. 전세사기피해자 결정부터 신청하세요
전세사기피해자법의 지원을 받으려면 먼저 '전세사기피해자'로 결정을 받아야 합니다. 요건은 네 가지입니다.
전입신고와 점유로 대항력을 갖추고 확정일자를 받았을 것(임차권등기를 했어도 인정)
보증금이 원칙적으로 3억 원 이하일 것(사정에 따라 최대 5억 원까지 인정)
경·공매나 임대인의 파산 등으로 2인 이상의 피해가 발생했거나 예상될 것
임대인이 보증금을 돌려줄 의도가 없었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것
신청은 주택 소재지 관할 시·도 또는 전세사기피해자 지원관리시스템으로 하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의해 결정합니다. 법의 적용 기간은 2027년 5월 31일까지로 연장됐고, 2025년 5월 31일까지 최초 계약을 맺은 임차인이 대상입니다. 부결되더라도 이의신청을 하거나 자료를 보완해 다시 신청할 수 있습니다.
2. 결정을 받으면 열리는 지원
피해자로 결정되면 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다.
경·공매 유예·정지: 매각기일을 늦춰 대응할 시간을 확보합니다.
우선매수권: 경매에서 최고가와 같은 금액으로 먼저 집을 살 수 있습니다.
LH 매입: 우선매수권을 LH에 넘기면 LH가 집을 사들여 공공임대로 전환합니다. 감정가와 낙찰가의 차이(경매차익)를 임대료로 활용해 최장 10년까지 그 집에 살 수 있습니다.
금융·세제·주거: 저리 대출과 대환, 피해주택 취득 시 세금 감면, 긴급주거 지원이 있습니다.
다만 이 제도는 국가가 보증금 전액을 대신 돌려주는 제도가 아닙니다. 그래서 곧 시행되는 최소보장 제도를 알아 두셔야 합니다. 2026년 11월 13일부터 경·공매가 끝난 뒤에도 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 지원합니다. 예를 들어 보증금 1억 5,000만 원 중 3,000만 원만 회수했다면, 최소보장액 5,000만 원과의 차액인 2,000만 원을 받을 수 있습니다. 신탁사기처럼 임대 권한이 없는 사람과 계약한 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 미리 지급받을 수 있습니다. 업무는 LH가 맡아 신청 후 90일 안에 지급 여부를 결정합니다.
3. 보증금이 실제로 돌아오는 세 갈래 길
피해자 결정과 별개로, 보증금 자체를 돌려받는 길은 세 가지입니다.
전세보증금 반환보증에 가입했다면 가장 먼저 보증기관에 이행을 청구하세요. 가장 빠르고 확실한 회수 경로입니다.
경매 배당은 집이 이미 경매에 넘어갔을 때의 경로입니다. 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 순위에 따라 배당을 받습니다. 다만 경매개시결정 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구를 하지 않아도 배당 대상이 됩니다. 이 기한을 놓쳐 배당에서 빠지는 일이 생각보다 많으니, 경매 통지를 받았다면 종기부터 확인하세요.
보증금 반환소송은 판결을 받아 임대인의 다른 재산에 강제집행하는 경로입니다. 반환보증이 없고 배당만으로 부족할 때, 남은 금액을 회수하기 위해 필요합니다.
보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
4. 형사고소는 처벌을 위한 별개의 절차입니다
임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 생각 없이 세입자를 모았다면 사기죄로 고소할 수 있습니다. 고소장을 쓸 때 핵심은 계약 당시 임대인이 무엇을 속였는지입니다. 이미 갚을 수 없는 상태였는지, 선순위 보증금 규모를 숨기거나 거짓으로 말했는지가 중요합니다.
다만 보증금을 못 돌려준다고 모두 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 형사절차는 임대인을 처벌하는 절차이지 보증금을 대신 받아 주는 절차가 아니므로, 고소와 함께 위의 민사 경로를 반드시 병행해야 합니다.
5. 혼자 감당하지 마세요
국토교통부와 HUG가 운영하는 전세피해지원센터에서는 법률 상담과 금융·주거 지원 연계를 한곳에서 받을 수 있습니다. 생계가 급하다면 주민센터를 통해 긴급복지지원도 신청할 수 있습니다.
다가구주택은 세입자마다 계약 시점과 순위가 달라 권리관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 피해자 결정 신청과 배당요구 기한, 소송과 고소를 언제 어떻게 병행할지 정하기 어렵다면, 법무법인 지헌 임대환 변호사와 먼저 상의해 보시기 바랍니다.
오늘 확인할 것
내 보증금과 계약일, 전입일, 확정일자
등기부상 근저당권 설정일과 금액, 경매개시결정 여부
전세보증금 반환보증 가입 여부
경매가 시작됐다면 배당요구 종기
자주 묻는 질문
Q. 피해자 결정을 받으면 보증금을 전부 돌려받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 피해자 결정은 경매 유예, 우선매수권, 금융 지원 같은 수단을 쓸 수 있게 해 주는 것이고, 보증금은 배당이나 반환소송으로 회수해야 합니다. 2026년 11월 13일부터는 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분을 지원하는 최소보장 제도가 시행됩니다.
Q. 보증금이 5억 원을 넘으면 지원을 받을 수 없나요?
A. 보증금 요건은 원칙적으로 3억 원 이하이고 사정에 따라 5억 원까지 인정됩니다. 이를 넘으면 특별법의 지원은 어렵지만, 배당과 반환소송, 형사고소 같은 일반 절차로 대응할 수 있습니다.
Q. 경매로 집을 직접 사는 것이 나을까요, LH에 넘기는 것이 나을까요?
A. 직접 사면 내 집이 되지만 대출과 세금, 남은 보증금 문제를 함께 따져야 합니다. LH에 넘기면 소유하지는 않지만 경매차익을 활용해 장기간 거주할 수 있습니다. 보증금 회수 가능액과 앞으로의 거주 계획을 함께 놓고 판단하셔야 합니다.