분양계약 해제하면 계약금 돌려받을 수 있을까? 중도금 납부 전후로 갈리는 기준
"계약금만 포기하면 계약에서 빠져나올 수 있나요?"
분양계약 상담에서 가장 많이 듣는 질문입니다. 하지만 계약서를 펼쳐 보면 답이 그렇게 간단하지 않은 경우가 대부분입니다.
분양계약을 해제(해지)할 수 있는지, 이미 낸 돈을 얼마나 돌려받는지는 세 가지 축으로 갈립니다.
원인: 계약이 깨지는 이유가 수분양자의 사정인가, 분양자의 귀책인가
시점: 중도금 납부 등 이행에 착수하기 전인가, 후인가
문언: 계약서에 약정해제 조항, 위약금 조항, 계약금 몰취 특약이 있는가
아래에서는 이 세 가지를 실제로 어떤 순서로 따져보면 되는지 정리했습니다
계약금 포기로 끝낼 수 있는 시기는 정해져 있습니다
자금 사정이 바뀌었거나 마음이 바뀌어 계약을 정리하고 싶다면, 먼저 민법 제565조의 해약금 해제를 검토합니다. 납부한 계약금을 포기하는 대신 계약을 없던 일로 돌리는 방법입니다.
다만 이 방법에는 기한이 있습니다. 계약 당사자 중 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 그때부터는 계약금 포기만으로 해제할 수 없습니다. 분양계약에서는 중도금을 한 차례라도 납부했다면 이행에 착수한 것으로 보는 것이 일반적입니다. 이미 중도금을 냈다면 계약서에 수분양자가 해제할 수 있는 별도 조항이 있는지부터 확인하셔야 합니다.
반대로, 수분양자가 중도금을 내지 못해 분양자가 계약을 해제하는 경우도 있습니다. 이때 분양자가 "계약금은 당연히 우리 몫"이라고 주장하는 일이 많은데, 계약금은 법률상 해약금으로 추정될 뿐입니다. 계약서에 "계약금을 위약금으로 한다"는 특약이 없다면 계약금은 손해배상액의 예정이 아니므로, 분양자가 계약금 전액을 당연히 가져갈 수는 없습니다. 이 경우 분양자는 실제로 입은 손해를 따로 입증해야 합니다.
분양자 쪽 사유라면, 오히려 위약금을 청구할 수 있습니다
계약이 깨지는 원인이 분양자에게 있다면 입장이 뒤바뀝니다. 수분양자는 납부한 대금을 돌려받는 것은 물론, 계약서에 정해진 위약금까지 청구할 수 있습니다.
입주 지연
가장 흔한 사유입니다. 분양계약서에는 대개 "입주예정일로부터 3개월을 넘겨 입주가 지연되면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다"는 취지의 조항이 들어 있습니다. 정해진 기간이 지나면 그 시점에 해제권이 생기고, 분양자에게 따로 이행을 촉구(최고)하는 절차를 거치지 않아도 됩니다.
건축물분양법상 시정명령
오피스텔이나 상가처럼 건축물분양법이 적용되는 분양에서는 시정명령이 중요한 해제 사유가 됩니다. 계약서에 "분양자가 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 수분양자가 해제할 수 있다"는 조항을 두는 경우가 많은데, 분양자들은 그동안 "광고 문구 일부 누락 같은 가벼운 위반으로는 해제할 수 없다"고 다퉈 왔습니다.
대법원은 이 문제에 대해 분명한 기준을 내놓았습니다. 약정해제 사유의 효력은 계약에서 정한 내용대로 정해지고, 문언의 의미가 명확하다면 문언대로 해석해야 한다는 것입니다. 해제조항이 '시정명령을 받은 경우'라고만 정하고 있다면, 그 시정명령의 원인이 된 위반이 중대한 것일 필요는 없다고 보았습니다(대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다215248 판결).
이런 사건에서 결론을 좌우하는 것은 결국 해제조항의 문구입니다. 그래서 저는 상담을 받으면 계약서 해제 조항부터 한 줄씩 대조해 봅니다. 요건이 명확히 적혀 있다면, 분양자가 "사소한 위반"이라고 항변하더라도 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.
위약금 10%, 그대로 다 내야 할까요?
수분양자 귀책으로 계약이 해제될 때 "총 분양대금의 10%를 위약금으로 한다"는 조항은 분양계약서의 사실상 표준 문구입니다. 이 위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조 제2항에 따라 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.
법원은 분양자와 수분양자의 지위 차이, 해제에 이르게 된 경위, 분양자가 실제로 입은 손해, 거래관행 등을 함께 살핍니다. 예를 들어 실제로 낸 돈은 계약금 일부에 불과한데 분양대금의 10%가 수천만 원에 이른다면 감액이 인정된 사례들이 있습니다. 반면 분양 경기가 좋지 않아 재분양이 어려웠고 분양자의 손해가 실제로 컸다면 감액을 받기 쉽지 않습니다. "금액이 너무 크다"는 주장만으로는 부족하고, 위 사정들을 뒷받침할 자료를 갖춰야 합니다.
사례로 보면
실제 분쟁을 토대로 각색한 사례입니다.
오피스텔을 분양받고 계약금을 낸 B씨는, 이후 분양사업자가 관할 관청으로부터 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 사실을 알게 됐습니다. B씨는 계약서의 해제조항을 근거로 해제를 통지했지만, 분양사업자는 "서류상 누락일 뿐 오피스텔을 쓰는 데에는 아무 문제가 없다"며 해제를 받아들이지 않았습니다.
다툼의 핵심은 위반이 가벼우면 해제권도 생기지 않느냐는 것이었습니다. 저희는 해제조항이 '시정명령을 받은 경우'라는 사실 하나만 요건으로 정하고 있을 뿐, 위반의 경중을 따로 요구하지 않는다는 점을 중심으로 주장했습니다. 그 결과 B씨는 납부한 계약금을 돌려받을 수 있었습니다.
해제를 통지하기 전에 확인할 것
계약서에 약정해제 조항이 있는지, 그 요건이 지금 충족되었는지
위약금 조항과 계약금 몰취 특약이 있는지, 있다면 금액 구조는 어떤지
중도금 납부 등 이미 이행에 착수한 사실이 있는지
해제 통지는 내용증명으로 보내고, 상대방이 수령을 거부할 경우에 대비해 발송 기록을 보관할 것
조항 해석이 애매하거나 분양자와 입장이 크게 엇갈린다면, 통지를 보내기 전에 법무법인 지헌 임대환 변호사와 먼저 상의해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 중도금을 1회차까지 냈습니다. 지금이라도 계약금만 포기하고 나올 수 있나요?
A. 원칙적으로 어렵습니다. 중도금을 납부했다면 이행에 착수한 것으로 보기 때문에 해약금 해제는 쓸 수 없습니다. 계약서에 수분양자를 위한 약정해제 조항이 있는지, 분양자 쪽에 해제 사유가 생기지는 않았는지를 확인하는 것이 다음 단계입니다.
Q. 분양자가 계약금은 돌려주지 않으면서 위약금을 추가로 내라고 합니다. 둘 다 부담해야 하나요?
A. 계약서의 위약금 구조를 먼저 보셔야 합니다. 위약금이 보통 분양대금의 10%로 정해져 있는데, 이미 낸 계약금이 그 안에 포함되는지, 계약금과 별도로 청구할 수 있는 구조인지에 따라 결론이 달라집니다. 청구서를 받았다면 답변하기 전에 계약서와 함께 검토를 받아 보시는 것이 안전합니다.
Q. 아파트도 시정명령을 이유로 해제할 수 있나요?
A. 위 대법원 판결은 건축물분양법이 적용되는 오피스텔·상가 등의 분양계약에 관한 것입니다. 주택법에 따라 공급되는 아파트는 적용 법령이 달라, 해제 사유와 절차를 따로 검토해야 합니다.