명도 소송 상담 · 법무법인 지헌

보통은 내용증명으로 퇴거를 요구하고, 그래도 나가지 않으면 점유이전금지가처분을 신청한 뒤 명도소송을 냅니다. 협의가 가능하다면 이사 날짜와 조건을 정한 합의서를 쓰거나 제소전화해를 해 두면, 약속을 어길 때 소송 없이 강제집행할 수 있습니다. 상대방 태도와 남은 보증금에 따라 순서를 정합니다.

주택은 월세가 두 번 분량 이상 밀리면, 상가는 세 번 분량 이상 밀리면 계약을 해지할 수 있습니다. 연속으로 밀려야 하는 것이 아니라 밀린 금액의 합계가 기준입니다. 해지를 통지한 뒤에도 나가지 않으면 명도소송으로 퇴거를 구합니다.

소장을 내면 상대방에게 송달되고, 변론을 거쳐 판결이 나면 집행문을 받아 강제집행을 신청합니다. 집행관이 먼저 자진해서 나가라고 알리는 계고를 하고, 그래도 비우지 않으면 날짜를 정해 짐을 들어내는 집행을 합니다. 상대방이 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 나기도 합니다.

상대방이 다투지 않으면 비교적 빨리 판결이 나지만, 다투거나 송달이 어려우면 그만큼 길어집니다. 판결 뒤에도 집행문 발급, 강제집행 신청, 계고 절차가 이어지므로 실제로 집을 비우기까지는 시간이 더 걸립니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두면 중간에 점유자가 바뀌어 처음부터 다시 하는 일을 막을 수 있습니다.

법원에 내는 인지대·송달료, 강제집행 때 드는 집행 비용, 변호사 보수로 나뉘며 건물 가액과 면적, 남은 짐의 양에 따라 달라집니다. 강제집행 비용에는 집행관 수수료와 짐을 옮기는 노무비, 짐을 맡겨 두는 보관비가 포함됩니다. 승소하면 이 비용 중 법이 인정하는 부분은 상대방에게 청구할 수 있고, 남은 보증금이 있다면 밀린 월세와 함께 공제를 검토합니다.

소송 중에 점유자가 바뀔 가능성이 있다면 꼭 하는 것이 좋습니다. 판결은 소송 상대방에게만 효력이 있어, 소송 중에 다른 사람에게 점유를 넘기면 그 사람을 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다. 가처분을 해 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 판결로 집행할 수 있습니다.

매각대금을 다 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청하면 명도소송보다 빠르게 집행할 수 있습니다. 다만 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인처럼 점유할 권원이 있는 사람에게는 인도명령을 받을 수 없습니다. 6개월이 지났거나 인도명령 대상이 아니라면 명도소송으로 진행합니다.

받을 수 있습니다. 권한 없이 부동산을 쓰고 있는 사람에게는 그동안의 차임에 해당하는 금액을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 보통 명도 청구와 함께 소송을 내고, 금액은 주변 시세나 감정 결과를 기준으로 정합니다.