경매·공매 낙찰 후 인도명령

부동산을 낙찰받아도 기존 점유자가 나가지 않으면 사용할 수 없습니다. 경매는 인도명령으로 빠르게 정리할 수 있지만 대상과 기간이 정해져 있고, 공매는 인도명령 제도가 없어 처음부터 소송을 준비해야 합니다.

인도명령
낙찰자

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

낙찰받은 집에 전 소유자가 계속 살고 있는 경우
임차인이 대항력이 있다며 보증금을 요구하는 경우
점유자가 공사대금 유치권을 주장하며 나가지 않는 경우
온비드 공매로 낙찰받았는데 점유자가 버티는 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
인도명령
경매 매수인은 매각대금을 낸 날부터 6개월 안에 채무자, 소유자, 압류 이후 점유를 시작한 사람을 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 서면 위주로 심리해 소송보다 훨씬 빠르게 결정이 나오고, 결정문으로 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 점유자는 대상에서 제외됩니다.
민사집행법 제136조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
임차인 유형별 대응
대항력 있는 임차인은 매수인이 보증금을 인수하므로 보증금을 돌려줘야 인도받을 수 있습니다. 배당을 받는 임차인은 배당금을 받으려면 매수인의 명도확인서가 필요하므로 이를 협상 수단으로 활용합니다. 가족이나 지인을 내세운 위장 임차인은 임대차 실체가 없다는 점을 입증해 인도명령으로 정리합니다.
POINT 3
유치권 주장 점유자
공사대금 등을 이유로 유치권을 주장하는 점유자가 있으면 유치권의 성립 여부를 따집니다. 경매로 압류된 뒤에 점유를 시작해 취득한 유치권은 매수인에게 대항할 수 없다는 것이 판례입니다. 허위 유치권은 유치권부존재확인 소송과 함께 경매방해죄 고소도 검토합니다.
대법원 2005다22688 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
공매와 6개월이 지난 경우
한국자산관리공사의 공매로 낙찰받은 경우에는 인도명령 제도가 없어 명도소송을 진행해야 합니다. 경매라도 대금 납부 후 6개월이 지났거나 인도명령 대상이 아닌 점유자라면 마찬가지입니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 것이 중요합니다.

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01인도명령: 경매 매수인이 소송 없이 법원 결정만으로 점유자를 내보낼 수 있게 하는 간이 절차입니다. 대금 완납 후 6개월 안에 신청해야 합니다.민사집행법 제136조 (국가법령정보센터, 새 창)
02매각대금 완납: 낙찰자가 잔금을 모두 내는 것입니다. 이때 소유권을 취득하고 인도명령 신청 기간이 시작됩니다.
03대항력 있는 임차인: 말소기준권리보다 먼저 전입과 인도를 마친 임차인입니다. 매수인이 보증금 반환 의무를 인수합니다.
04명도확인서: 임차인이 집을 비웠다는 사실을 매수인이 확인해 주는 서류입니다. 임차인이 배당금을 받을 때 필요합니다.
05유치권: 남의 물건에 관해 생긴 채권을 돌려받을 때까지 그 물건을 점유할 수 있는 권리입니다. 공사대금 유치권이 대표적입니다.민법 제320조 (국가법령정보센터, 새 창)
06공매: 국세 체납 등으로 압류된 재산을 한국자산관리공사가 온비드를 통해 매각하는 절차입니다. 인도명령 제도가 없습니다.