임대차 종료 후 명도소송

임차인이 나가지 않는다고 임대인이 직접 짐을 빼거나 문을 잠그면 오히려 형사처벌을 받을 수 있습니다. 계약 종료를 확실히 만든 뒤 판결을 받아 집행관을 통해 강제집행하는 것이 가장 빠르고 안전한 길입니다.

기간 만료
연체 해지

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

계약 기간이 끝났는데 임차인이 이사를 가지 않는 경우
월세가 여러 달 밀려 계약을 해지하고 싶은 경우
임차인이 허락 없이 다른 사람에게 다시 세를 준 경우
계약할 때 미리 제소전화해를 해 두었는데 임차인이 버티는 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
계약 종료부터 확실하게
기간 만료로 내보내려면 임대인이 정해진 기간 안에 갱신 거절을 통지해야 합니다. 주택은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 차임 연체는 주택 2기, 상가 3기에 이르면 해지할 수 있고, 무단 전대도 해지 사유가 됩니다. 통지는 내용증명으로 남겨 두세요.
주택임대차보호법 제6조 (국가법령정보센터, 새 창) · 상가건물 임대차보호법 제10조 (국가법령정보센터, 새 창) · 민법 제629조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제640조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
건물인도청구소송
임차인이 나가지 않으면 건물인도청구소송을 제기합니다. 임차인이 답변서를 내지 않으면 변론 없이 판결이 나와 빠르게 끝나기도 합니다. 보증금이 남아 있다면 보통 보증금 반환과 상환으로 건물을 인도하라는 판결이 나오므로, 연체 차임과 관리비를 공제한 금액을 정확히 계산해 두어야 합니다.
민사소송법 제257조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
판결 후 강제집행
판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 집행관에게 인도집행을 신청합니다. 집행관이 먼저 자진 퇴거를 권고하는 계고를 하고, 그래도 나가지 않으면 날짜를 정해 짐을 옮기고 점유를 넘겨줍니다. 남은 짐은 보관 창고로 옮기며 비용은 임차인에게 청구할 수 있습니다.
POINT 4
제소전화해로 미리 대비
계약 때 임대인과 임차인이 법원에서 제소전화해를 해 두면, 계약 종료 후 임차인이 나가지 않을 때 별도 소송 없이 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 상가 임대차에서 많이 쓰입니다. 다만 상가 임차인의 계약갱신요구권과 권리금 회수기회를 침해하는 내용은 효력이 제한될 수 있습니다.
민사소송법 제385조 (국가법령정보센터, 새 창)

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01명도·인도: 부동산의 점유를 넘겨주는 것입니다. 법률상 공식 용어는 인도이며, 실무에서는 짐을 빼고 비워준다는 뜻으로 명도라는 말을 씁니다.
02건물인도청구소송: 점유자에게 건물을 비우고 넘겨달라고 청구하는 소송입니다. 흔히 명도소송이라고 부릅니다.
03제소전화해: 분쟁이 생기기 전에 법원에서 미리 화해해 두는 절차입니다. 확정판결과 같은 효력이 있어 바로 강제집행을 할 수 있습니다.민사소송법 제385조 (국가법령정보센터, 새 창)
04가집행: 판결이 확정되기 전이라도 미리 강제집행을 할 수 있게 하는 것입니다. 상대방이 항소해 시간을 끄는 것을 막아줍니다.
05계고: 집행관이 강제집행 전에 점유자에게 정해진 기한까지 스스로 나가라고 알리는 절차입니다.
06자력구제 금지: 판결 없이 임대인이 직접 문을 잠그거나 짐을 빼는 것은 허용되지 않습니다. 주거침입, 재물손괴, 업무방해로 처벌될 수 있습니다.