하자담보책임 상담 · 법무법인 지헌

계약 당시 매수인이 몰랐고 주의해도 알 수 없었던 하자라면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 보통은 수리비 등 손해배상을 청구하고, 하자 때문에 살 수 없을 정도로 계약 목적을 이룰 수 없다면 계약 해제까지 검토합니다. 누수 원인과 발생 시점을 보여 주는 사진·감정 자료가 중요합니다.

하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 이 기간 안에 소송을 내야만 하는 것은 아니고, 내용증명 등으로 매도인에게 책임을 묻는 의사를 분명히 전달해도 됩니다. 다만 건물을 넘겨받은 지 오래 지났다면 소멸시효 문제도 함께 따져야 합니다.

매도인이 하자를 알면서 알리지 않았다면 특약이 있어도 책임을 물을 수 있습니다. 하자담보책임을 지지 않기로 한 특약은 원칙적으로 유효하지만, 매도인이 알고도 숨긴 하자에는 적용되지 않습니다. 매도인이 미리 수리한 흔적이나 이전 세입자의 누수 민원 같은 자료가 쟁점이 됩니다.

공사 종류에 따라 2년·3년·5년·10년으로 나뉩니다. 마감 공사처럼 비교적 가벼운 공종은 짧고, 기둥·내력벽 같은 주요 구조부는 10년입니다. 기간은 보통 입주자에게 인도한 날부터 계산하므로, 기간이 끝나기 전에 하자를 기록하고 보수를 청구해 두어야 합니다.

하자로 인한 손해배상청구권은 원칙적으로 각 세대의 구분소유자에게 있어, 입주자대표회의가 소송을 하려면 구분소유자들에게서 채권을 양도받아야 합니다. 입주자대표회의는 하자보수를 청구할 수는 있지만 손해배상 소송의 당사자가 되려면 이 절차가 필요합니다. 양도받은 세대가 많을수록 청구할 수 있는 범위가 넓어집니다.

업체에 하자보수를 청구하거나, 보수 대신 손해배상을 청구할 수 있습니다. 먼저 내용증명으로 하자 내용과 보수 기한을 알리고, 그래도 응하지 않으면 다른 업체 견적을 근거로 손해배상을 청구합니다. 계약서·견적서·시공 전후 사진이 하자와 미시공을 증명하는 핵심 자료입니다.

청구할 수 있습니다. 시공사가 하자보수를 하지 않으면 하자보수보증서를 발급한 보증기관에 보증금 지급을 청구해 보수 비용으로 씁니다. 담보책임기간 안에 생긴 하자여야 하고, 보증기관은 하자 여부와 보수 비용을 따로 심사하므로 하자 조사 자료를 갖춰 두어야 합니다.

다툼이 적고 빨리 끝내고 싶다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회가, 금액이 크거나 시공사가 하자를 부인한다면 소송이 적합합니다. 위원회는 비용과 기간 부담이 적고, 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 있습니다. 조정이 성립하지 않으면 결국 소송으로 가야 하므로 처음부터 증거를 소송 기준으로 준비해 두는 것이 좋습니다.