매매 부동산 숨은 하자 담보책임

집을 산 뒤에야 드러나는 누수, 균열, 배관 결함은 매도인이 몰랐더라도 책임을 져야 하는 경우가 많습니다. 다만 하자를 안 날부터 6개월이라는 짧은 기간 안에 권리를 행사해야 하므로 발견 즉시 증거를 남기고 움직여야 합니다.

매도인 담보책임
6개월 기간

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

입주 후 천장 누수나 벽체 균열을 발견한 경우
매도인이 하자를 알면서도 숨겼다고 의심되는 경우
계약서에 하자 책임을 지지 않는다는 특약이 있는 경우
누수로 아래층에 피해를 주어 배상 요구를 받은 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
매도인의 하자담보책임
매매한 부동산에 매수인이 알지 못했고 알 수도 없었던 하자가 있으면 매도인은 고의나 과실이 없어도 책임을 집니다. 매수인은 보수 비용 등 손해배상을 청구할 수 있고, 하자 때문에 계약 목적을 이룰 수 없을 정도라면 계약을 해제할 수 있습니다. 오래된 주택은 통상 예상되는 노후 정도를 넘어서는 결함이어야 하자로 인정됩니다.
민법 제580조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제575조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
안 날부터 6개월, 인도일부터 10년
하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 이 기간은 소송이나 내용증명 등으로 권리를 행사하면 지킬 수 있습니다. 판례는 이와 별도로 부동산을 인도받은 날부터 10년의 소멸시효도 적용된다고 봅니다. 하자를 발견하면 사진, 영상, 전문가 소견을 바로 확보하세요.
민법 제582조 (국가법령정보센터, 새 창) · 대법원 2011다10266 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
하자 면책 특약이 있어도
계약서에 매도인이 하자에 책임지지 않는다는 특약이 있더라도, 매도인이 하자를 알면서 알리지 않았다면 그 특약은 효력이 없습니다. 매도인이 하자를 적극적으로 숨겼다면 사기에 의한 계약 취소나 불법행위 손해배상도 함께 검토할 수 있습니다.
민법 제584조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제110조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
중개사 책임과 아래층 피해
중개사가 눈에 보이는 누수 흔적이나 균열을 확인하고 설명하지 않았다면 중개사와 공제조합에도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하자로 아래층이나 이웃에 피해가 생겼다면 우선 배상한 뒤 그 금액을 매도인에게 손해로 청구할 수 있습니다.
공인중개사법 제25조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제30조 (국가법령정보센터, 새 창)

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01하자담보책임: 매매 목적물에 숨은 결함이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 매도인의 고의나 과실이 없어도 인정되는 무과실책임입니다.민법 제580조 (국가법령정보센터, 새 창)
02숨은 하자: 계약 당시 매수인이 알지 못했고 통상의 주의를 기울여도 알 수 없었던 결함입니다. 매수인이 알았거나 쉽게 알 수 있었다면 책임을 묻기 어렵습니다.
03제척기간: 권리를 행사할 수 있는 법정 기간입니다. 소멸시효와 달리 중단이 없어 기간이 지나면 권리가 사라집니다.
04면책특약: 매도인이 하자에 책임지지 않기로 한 약정입니다. 매도인이 알고도 알리지 않은 하자에는 효력이 없습니다.민법 제584조 (국가법령정보센터, 새 창)
05고지의무: 계약 상대방이 알았다면 계약하지 않았을 중요한 사실을 알려야 할 의무입니다. 위반하면 사기 취소나 불법행위 책임이 문제 됩니다.
06과실상계: 피해자에게도 잘못이 있을 때 배상액을 줄이는 것입니다. 매수인이 하자를 쉽게 확인할 수 있었던 경우 배상액이 줄어들 수 있습니다.민법 제396조 (국가법령정보센터, 새 창)