신축 아파트 하자소송

새 아파트의 하자는 단지 전체에 걸쳐 수십억 원 규모로 커지는 경우가 많습니다. 담보책임기간이 공사 종류별로 다르고, 공용부분과 전유부분의 청구 주체도 달라 처음부터 소송 구조를 잘 짜야 합니다.

입주자대표회의
공용·전유부분

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

입주 후 외벽 균열, 지하주차장 누수가 단지 전체에서 발견된 경우
세대 내부 결로, 곰팡이, 창호 불량이 반복되는 경우
분양 당시 도면이나 카탈로그와 다르게 시공된 경우
시공사가 보수 요청에 응하지 않거나 형식적으로만 처리하는 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
누가 누구에게 청구하나
공동주택의 하자는 분양한 사업주체와 시공한 건설사가 담보책임을 집니다. 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 등은 하자보수를 청구할 수 있습니다. 다만 손해배상청구권은 각 구분소유자에게 있으므로, 입주자대표회의가 소송을 하려면 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양도받는 절차가 필요합니다.
공동주택관리법 제36조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제37조 (국가법령정보센터, 새 창) · 집합건물법 제9조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
공사 종류별 담보책임기간
담보책임기간은 마감공사 2년, 옥외 급수·전기 설비 등 3년, 방수·지붕 등 5년, 기둥·내력벽 등 주요 구조부의 중대한 하자는 10년처럼 공사 종류에 따라 다릅니다. 공용부분은 사용검사일부터, 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터 기간을 셉니다. 기간 안에 발생한 하자여야 책임을 물을 수 있습니다.
공동주택관리법 시행령 제36조 (국가법령정보센터, 새 창) · 집합건물법 제9조의2 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
미시공·변경시공의 판단 기준
분양 도면과 다르게 시공된 부분이 하자인지는 원칙적으로 사업계획 승인 도면이 아니라 사용검사를 받은 최종 도면을 기준으로 판단합니다. 다만 분양 광고나 견본주택에서 구체적으로 약속한 사양은 분양계약 내용이 되어 별도로 책임을 물을 수 있습니다.
대법원 판례
POINT 4
하자감정과 손해액
소송에서는 법원이 지정한 감정인이 단지 전체를 조사해 하자 항목과 보수비를 산정합니다. 감정 결과가 손해액을 좌우하므로 사전 조사 보고서를 준비하고 감정 과정에 적극 의견을 내야 합니다. 시공사가 이미 보수한 부분, 입주자 관리 소홀로 생긴 부분은 공제될 수 있습니다.

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01담보책임기간: 사업주체가 하자를 보수해야 하는 기간입니다. 공사 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년으로 나뉩니다.공동주택관리법 시행령 제36조 (국가법령정보센터, 새 창)
02사용검사: 공사가 끝난 공동주택을 사용해도 되는지 지자체가 확인하는 절차입니다. 공용부분 담보책임기간의 기산점이 됩니다.
03입주자대표회의: 공동주택 입주자들이 선출한 동별 대표자로 구성된 의결기구입니다. 하자보수 청구와 하자소송을 주도합니다.
04공용부분·전유부분: 공용부분은 복도, 외벽, 주차장처럼 함께 쓰는 곳이고, 전유부분은 각 세대 내부처럼 개별 소유하는 곳입니다.
05채권양도: 구분소유자가 가진 하자 손해배상채권을 입주자대표회의 등에 넘기는 것입니다. 단지 단위 소송을 위해 필요합니다.
06하자감정: 법원이 지정한 감정인이 하자 여부와 보수비를 조사·산정하는 절차입니다. 하자소송 결과에 가장 큰 영향을 미칩니다.