부동산 매매 분쟁 상담 · 법무법인 지헌

경우에 따라 돌려받을 수 있습니다. 매매 대상, 매매대금, 중도금·잔금 지급 방법처럼 계약의 중요한 내용까지 합의되지 않았다면 매매계약이 성립하지 않았다고 보아 가계약금 반환을 청구할 여지가 있습니다. 반대로 중요한 내용이 이미 합의됐거나 '계약하지 않으면 가계약금을 포기한다'는 약정이 있었다면 돌려받기 어려울 수 있어, 문자·카카오톡으로 무엇을 합의했는지가 핵심 증거가 됩니다.

가계약금은 정식 계약서를 쓰기 전에 매물을 잡아 두려고 보내는 돈이고, 계약금은 계약을 맺으면서 내는 돈입니다. 계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금으로 보아, 상대방이 이행에 착수하기 전에는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 가계약금에 이 규칙이 그대로 적용되는지는 당시 합의 내용에 따라 달라집니다.

매수인이 중도금을 내는 등 이행에 착수하기 전이라면, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려줘야 계약을 해제할 수 있습니다. 이미 중도금을 냈다면 매도인은 일방적으로 계약을 해제할 수 없으므로, 매수인은 계약 이행(소유권이전등기)을 청구하거나 매도인의 위반을 이유로 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상 예정액으로 정한 위약금이 부당하게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다. 계약서의 위약금은 특별한 사정이 없으면 손해배상액의 예정으로 봅니다. 다만 위약금을 손해배상과 별개의 제재인 '위약벌'로 정했다면 원칙적으로 감액되지 않아, 계약서 문구와 계약 경위를 함께 따져야 합니다.

해제할 수 있습니다. 보통은 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 요구하고, 그 기간에도 지급하지 않으면 해제를 통지합니다. 이때 매도인도 소유권 이전에 필요한 서류를 준비해 이행을 제공해 두어야 해제가 인정되므로, 내용증명으로 절차를 남겨 두는 것이 안전합니다.

다른 매수인이 아직 등기를 마치지 않았다면 곧바로 처분금지가처분을 신청해 등기 이전을 막는 것이 먼저입니다. 이미 등기가 넘어갔다면 원칙적으로 매도인에게 손해배상을 청구하게 되지만, 두 번째 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담했다면 두 번째 매매가 무효가 되어 등기 말소를 다툴 수 있습니다. 중도금을 받은 뒤 이중으로 판 매도인은 배임죄로 처벌될 수 있습니다.

청구할 수 있습니다. 공인중개사가 고의나 과실로 권리관계·하자 등 중개대상물의 확인·설명 의무를 다하지 않아 손해가 생겼다면 손해배상 책임을 집니다. 중개사는 손해배상을 위한 보증보험이나 공제에 가입해야 하므로, 중개사 개인에게 받기 어려워도 보증기관에 청구할 수 있습니다.