부동산 계약금·가계약금 반환

계약금은 계약을 없던 일로 돌릴 수 있는 대가이자, 상대방이 약속을 어겼을 때 손해를 메우는 기준이 됩니다. 누가 언제 해제했는지, 계약금이 모두 지급됐는지에 따라 돌려받을 수 있는 금액이 크게 달라집니다.

해약금 해제
가계약금
배액상환

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

계약 후 마음이 바뀌어 계약금을 돌려받고 싶은 경우
집값이 올라 매도인이 계약금 배액을 주고 해제하겠다고 통보한 경우
문자로 가계약금을 보냈는데 본계약 전에 거래가 무산된 경우
계약금 일부만 주고받은 상태에서 한쪽이 해제를 요구하는 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
해약금에 의한 해제
계약금을 주고받았다면 따로 정하지 않아도 해약금으로 추정됩니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면서 계약을 해제할 수 있습니다. 매도인은 배액을 실제로 제공해야 하고, 해제 의사만 통보해서는 효력이 없습니다.
민법 제565조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
이행의 착수 이후에는 해제할 수 없습니다
중도금 지급처럼 계약 내용을 실현하기 위한 행위가 시작되면 더 이상 해약금 해제를 할 수 없습니다. 판례는 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있다고 보아, 매도인의 해제 통보 전에 매수인이 중도금을 먼저 입금한 경우 해제를 막을 수 있습니다. 다만 이행기 전에는 착수하지 않기로 특약을 한 경우는 다릅니다.
대법원 2006다24636 등
POINT 3
계약금 일부만 지급된 경우
계약금 계약은 계약금이 실제로 지급되어야 성립합니다. 일부만 지급된 단계에서는 임의로 해제할 수 없고, 해제를 허용하더라도 기준은 실제 받은 금액이 아니라 약정한 계약금 전액입니다. 매도인이 받은 일부 금액의 두 배만 돌려주고 해제하겠다고 하면 효력이 없습니다.
대법원 2014다231378 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
가계약금 반환
가계약금만 보낸 단계라도 매매 목적물, 대금, 지급 시기 등 중요 사항이 합의되었다면 본계약이 성립한 것으로 봅니다. 이 경우 가계약금은 계약금 일부로 취급됩니다. 중요 사항 합의가 없었다면 계약이 성립하지 않았으므로 원칙적으로 전액 반환을 청구할 수 있고, 몰수하기로 따로 약정한 경우에만 예외가 됩니다.

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01해약금: 계약 당사자가 계약을 해제할 수 있는 권리를 남겨두는 대가로 주고받는 돈입니다. 계약금은 특별한 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다.민법 제565조 (국가법령정보센터, 새 창)
02배액상환: 매도인이 해약금 해제를 할 때 받은 계약금의 두 배를 매수인에게 돌려주는 것입니다. 실제 제공이 필요하며 상대방이 받지 않으면 공탁할 수 있습니다.
03이행의 착수: 중도금 지급, 잔금 준비 후 이행 제공 등 계약 내용을 실현하기 위한 행위를 시작하는 것입니다. 착수 이후에는 해약금 해제가 불가능합니다.
04가계약금: 정식 계약서 작성 전에 거래를 확보하려고 먼저 보내는 돈입니다. 본계약 성립 여부에 따라 계약금 일부가 되거나 반환 대상이 됩니다.
05요물계약: 합의만으로 성립하지 않고 물건이나 돈을 실제로 건네야 성립하는 계약입니다. 계약금 계약이 대표적입니다.
06위약계약금: 상대방이 계약을 위반하면 계약금을 몰수하거나 배액을 배상하기로 따로 정한 계약금입니다. 해약금과 달리 별도 약정이 있어야 인정됩니다.