부동산 매매계약 해제와 위약금

상대방이 약속한 날짜에 돈을 주지 않거나 서류를 넘기지 않는다면 계약을 해제하고 손해를 배상받을 수 있습니다. 다만 해제 절차를 잘못 밟으면 오히려 내가 계약을 위반한 쪽이 될 수 있어 순서가 중요합니다.

채무불이행
위약금
손해배상

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

매수인이 잔금일이 지나도록 잔금을 주지 않는 경우
매도인이 등기서류를 넘기지 않거나 집을 비워주지 않는 경우
상대방이 계약을 이행하지 않겠다고 문자나 통화로 밝힌 경우
계약서의 위약금이 과도해 감액을 다투고 싶은 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
이행지체에 따른 해제
상대방이 이행기에 의무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다면 최고 없이 바로 해제할 수 있습니다.
민법 제544조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
내 의무도 이행 제공해야 합니다
매매계약에서 잔금 지급과 등기서류 교부는 동시이행 관계입니다. 매도인이 잔금 미지급을 이유로 해제하려면 등기서류를 준비해 이행을 제공한 상태여야 하고, 매수인도 마찬가지로 잔금을 준비해 두어야 합니다. 이를 갖추지 못하면 해제가 무효가 될 수 있습니다.
민법 제536조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
위약금과 감액
계약서에 정한 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어, 실제 손해를 입증하지 않아도 그 금액을 청구할 수 있습니다. 반대로 매매대금에 비해 부당하게 많으면 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다. 계약금을 위약금으로 삼으려면 위약 시 몰수·배액배상한다는 약정이 따로 있어야 합니다.
민법 제398조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
해제 후 원상회복과 손해배상
계약이 해제되면 서로 받은 것을 돌려줘야 하고, 돈을 돌려줄 때는 받은 날부터 이자를 더해야 합니다. 위약금 약정이 없다면 해제와 별도로 실제 입은 손해를 입증해 배상을 청구할 수 있습니다.
민법 제548조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제551조 (국가법령정보센터, 새 창)

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01최고: 상대방에게 일정 기간 안에 의무를 이행하라고 요구하는 통지입니다. 분쟁에 대비해 내용증명으로 보내는 것이 일반적입니다.
02이행지체: 이행할 수 있는데도 정해진 기한까지 이행하지 않는 상태입니다. 지연손해금과 계약 해제 사유가 됩니다.
03이행거절: 채무자가 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 밝힌 상태입니다. 이 경우 최고나 내 의무의 이행 제공 없이도 해제할 수 있습니다.
04동시이행항변권: 상대방이 자기 의무를 이행할 때까지 내 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 잔금과 등기서류가 대표적인 동시이행 관계입니다.민법 제536조 (국가법령정보센터, 새 창)
05손해배상액의 예정: 채무불이행 시 배상할 금액을 미리 정해 두는 것입니다. 위약금은 이것으로 추정되며 부당히 과다하면 감액될 수 있습니다.민법 제398조 (국가법령정보센터, 새 창)
06원상회복: 계약 해제 후 각자 받은 것을 계약 전 상태로 돌려놓는 것입니다. 금전은 받은 날부터의 이자를 붙여 반환합니다.민법 제548조 (국가법령정보센터, 새 창)