부동산 이중매매·제3자 처분 대응

부동산은 먼저 등기한 사람이 소유권을 갖기 때문에, 매도인이 다른 사람에게 먼저 등기를 넘기면 원래 매수인은 집을 잃게 됩니다. 이때는 등기를 되찾을 수 있는지, 손해배상과 형사고소를 어떻게 병행할지를 빠르게 판단해야 합니다.

이중매매
배임
손해배상

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

중도금까지 줬는데 매도인이 다른 사람에게 등기를 넘긴 경우
잔금 전에 매도인이 부동산에 근저당을 설정한 경우
두 번째 매수인이 이미 계약 사실을 알고 매수한 것으로 의심되는 경우
매도인이 더 높은 가격을 제시받고 연락을 피하는 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
원칙은 먼저 등기한 사람
같은 부동산을 두 사람에게 팔았다면 계약 순서와 상관없이 먼저 등기를 마친 사람이 소유권을 취득합니다. 원래 매수인은 매도인의 의무가 이행불능이 된 것을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해액은 이행불능 당시 부동산 시가를 기준으로 합니다.
민법 제390조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제546조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
두 번째 매수인이 적극 가담했다면 등기를 되찾을 수 있습니다
두 번째 매수인이 이중매매 사실을 알면서 매도인에게 팔라고 권유하는 등 적극적으로 가담했다면 그 매매는 반사회적 법률행위로 무효입니다. 원래 매수인은 매도인을 대위해 두 번째 매수인 명의의 등기 말소를 청구하고 자신에게 이전등기를 받을 수 있습니다.
민법 제103조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제404조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
형사상 배임죄
대법원 전원합의체는 중도금을 받은 매도인이 부동산을 다른 사람에게 처분하면 배임죄가 성립한다고 보았습니다. 계약금만 받은 단계에서는 매도인이 배액을 주고 해제할 수 있으므로 배임죄가 성립하지 않습니다. 형사고소는 합의와 피해 회복을 이끌어내는 수단이 되기도 합니다.
대법원 2017도4027 (국가법령정보센터, 새 창) 전원합의체
POINT 4
근저당 설정도 같습니다
중도금 수령 후 매도인이 부동산에 근저당을 설정해 담보가치를 떨어뜨린 경우에도 배임죄가 문제 됩니다. 민사적으로는 근저당 말소를 요구하거나 피담보채무 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01이중매매: 매도인이 같은 부동산을 두 사람 이상에게 각각 파는 것입니다. 원칙적으로 먼저 등기한 매수인이 소유권을 취득합니다.
02적극가담: 두 번째 매수인이 이중매매 사실을 알고 매도인에게 처분을 요청하거나 유도하는 등 배임행위에 깊이 관여한 경우를 말합니다.
03반사회적 법률행위: 선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 됩니다. 적극가담한 이중매매가 여기에 해당합니다.민법 제103조 (국가법령정보센터, 새 창)
04배임죄: 타인의 사무를 처리하는 사람이 임무를 위배해 이익을 얻고 본인에게 손해를 가하는 범죄입니다.형법 제355조 (국가법령정보센터, 새 창)
05이행불능: 채무 이행이 더 이상 불가능해진 상태입니다. 이중매매로 제3자에게 등기가 넘어가면 원래 매수인에 대한 이행은 불능이 됩니다.
06채권자대위권: 채권자가 자기 채권을 지키기 위해 채무자가 가진 권리를 대신 행사하는 제도입니다.민법 제404조 (국가법령정보센터, 새 창)