부동산 매매 착오·사기 취소와 중개사 책임

계약 당시 알았다면 사지 않았을 중요한 사실을 숨기거나 잘못 알려준 경우 계약 자체를 없던 것으로 돌릴 수 있습니다. 취소까지 가지 않더라도 하자담보책임이나 중개사 책임으로 손해를 메울 수 있습니다.

사기·착오 취소
중개사 손해배상

CHECK

이런 경우 해당합니다

아래와 비슷한 상황이라면 이 페이지의 내용을 먼저 확인해 보세요.

불법 증축, 누수, 토양오염 등 하자를 숨기고 판 경우
개발 호재나 용도지역을 사실과 다르게 설명받고 산 경우
계약서상 면적과 실제 면적이 크게 다른 경우
중개사가 선순위 권리나 건축물 위반 사항을 설명하지 않은 경우

DETAILS

상세 설명

쟁점과 대응 방법을
근거와 함께 정리했습니다.

상담신청

POINT 1
사기에 의한 취소
매도인이 중요한 사실을 적극적으로 속이거나, 알려야 할 사실을 일부러 숨겨 매수인이 계약하게 했다면 계약을 취소할 수 있습니다. 취소하면 계약은 처음부터 무효가 되어 대금 전액 반환을 청구할 수 있고, 별도로 불법행위 손해배상도 청구할 수 있습니다.
민법 제110조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 2
착오에 의한 취소
계약 내용의 중요한 부분을 잘못 알고 계약했고 그 착오에 중대한 과실이 없다면 취소할 수 있습니다. 동기의 착오는 그 동기를 상대방에게 표시했거나 상대방이 착오를 유발한 경우에 인정됩니다. 취소권은 취소할 수 있음을 안 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 행사해야 합니다.
민법 제109조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제146조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 3
하자담보책임과 대금감액
취소까지 어렵다면 하자담보책임을 물어 손해배상이나 해제를 청구할 수 있습니다. 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 면적을 지정해 거래했는데 실제 면적이 부족하면 부족한 비율만큼 대금 감액을 청구할 수 있고, 이는 안 날부터 1년 안에 해야 합니다.
민법 제574조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제580조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제582조 (국가법령정보센터, 새 창)
POINT 4
공인중개사와 공제조합 책임
중개사는 권리관계, 공법상 제한, 건축물 상태 등을 확인해 설명할 의무가 있습니다. 이를 위반해 손해가 생기면 중개사에게 배상을 청구할 수 있고, 중개사가 가입한 공제를 통해 배상금을 받을 수 있습니다. 매수인의 확인 소홀도 함께 고려되어 일부 과실상계되는 경우가 많습니다.
공인중개사법 제25조 (국가법령정보센터, 새 창) · 제30조 (국가법령정보센터, 새 창)

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

이 주제를 검토할 때 자주 등장하는 용어입니다.

01기망행위: 상대방을 속여 착오에 빠뜨리는 행위입니다. 적극적인 거짓말뿐 아니라 알려야 할 사실을 숨기는 것도 포함됩니다.
02동기의 착오: 계약 내용이 아니라 계약하게 된 이유를 잘못 안 경우입니다. 상대방에게 표시되었거나 상대방이 유발했을 때 취소 사유가 됩니다.
03하자담보책임: 매매 목적물에 숨은 결함이 있을 때 매도인이 지는 책임입니다. 매도인의 고의나 과실이 없어도 인정됩니다.민법 제580조 (국가법령정보센터, 새 창)
04수량지정매매: 면적이나 수량을 기준으로 대금을 정한 매매입니다. 실제 수량이 부족하면 대금 감액이나 해제를 청구할 수 있습니다.민법 제574조 (국가법령정보센터, 새 창)
05확인·설명의무: 중개사가 중개대상물의 권리관계, 공법상 제한, 상태 등을 확인해 근거 자료와 함께 설명해야 하는 의무입니다.공인중개사법 제25조 (국가법령정보센터, 새 창)
06과실상계: 피해자에게도 잘못이 있을 때 그 비율만큼 배상액을 줄이는 것입니다.민법 제396조 (국가법령정보센터, 새 창)