임대차 계약 분쟁

주택은 주택임대차보호법, 상가는 상가건물임대차보호법이 적용되어 같은 문제라도 기준이 다릅니다. 임대인과 임차인 모두 자신에게 어떤 법이 적용되는지부터 확인해야 합니다.

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

분쟁을 검토할 때 자주 등장하는 용어부터 정리했습니다.

01대항력: 집이 팔리거나 경매되어도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다.
02확정일자·우선변제권: 대항력에 확정일자까지 갖추면, 경매나 공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.
03최우선변제권: 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매 시 선순위 담보권자보다도 먼저 일정액을 받을 수 있습니다. 기준 금액은 지역과 시기에 따라 다릅니다.
04임차권등기명령: 계약 종료 후 보증금을 받지 못했을 때 법원에 신청해 임차권을 등기하는 제도입니다. 등기가 된 뒤에는 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
05계약갱신요구권: 주택 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 1회에 한해 2년 연장되며, 임대인은 법에서 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다.
06묵시적 갱신: 기간 만료 전 정해진 기간 안에 양쪽 모두 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 자동 연장되는 것입니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
07권리금: 상가의 영업시설, 거래처, 위치상 이점 등 보이지 않는 가치에 대한 대가로, 임차인끼리 주고받는 돈입니다.
08원상회복의무: 임대차가 끝나면 임차인이 목적물을 빌릴 때의 상태로 돌려놓을 의무입니다. 통상적인 사용으로 생긴 마모는 원칙적으로 포함되지 않습니다.

STAGE

지금 어느 단계인지에 따라,
대응이 달라집니다.

분쟁의 시작부터 해결까지,
단계마다 쓸 수 있는 수단이 다릅니다.

상담신청

STEP 1
계약 전
주로 생기는 문제권리관계 확인 누락, 보증금·선순위 채권 위험, 불리한 특약
가능한 대응등기부·건축물대장 확인, 보증금 회수 가능성 검토, 특약 조정
STEP 2
계약 중
주로 생기는 문제보증금 미반환, 차임 연체, 계약갱신·해지 다툼
가능한 대응계약과 통지 내역 검토, 임차권등기명령·보증금 반환 청구
STEP 3
계약 종료
주로 생기는 문제갱신 거절 분쟁, 원상회복 범위 다툼, 권리금 회수 방해
가능한 대응해지·갱신 통지 확인, 인도·원상회복 범위 협의, 권리금 손해 검토
STEP 4
보증금 반환
주로 생기는 문제임대인의 반환 지연, 목적물 인도와 동시이행 다툼
가능한 대응반환 요구 증거화, 임차권등기명령, 보증금 반환 소송·집행