명도 소송

계약이 끝났거나 권리 없이 점유하는 사람에게서 부동산을 돌려받는 절차입니다. 보통 가처분, 소송, 강제집행 순서로 진행되며, 첫 단계의 대응이 전체 기간을 좌우합니다.

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

분쟁을 검토할 때 자주 등장하는 용어부터 정리했습니다.

01명도·인도: 부동산의 점유를 넘겨주는 것입니다. 실무에서는 '명도'라는 말을 많이 쓰지만, 법률상 정식 용어는 '인도'입니다.
02점유이전금지가처분: 소송 중 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 하는 보전처분입니다. 해 두면 점유자가 바뀌어도 판결로 집행할 수 있습니다.
03인도명령: 경매 낙찰자가 매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하는 간이 절차로, 별도 소송 없이 집행권원을 얻을 수 있습니다(민사집행법 제136조).
04제소전화해: 계약 체결 단계에서 미리 법원 화해조서를 받아 두는 제도입니다. 분쟁이 생기면 소송 없이 바로 강제집행을 할 수 있습니다.
05집행권원: 판결, 화해조서, 인도명령처럼 강제집행을 할 수 있는 근거가 되는 문서입니다.
06인도집행: 집행관이 점유자를 퇴거시키고 짐을 옮겨 부동산을 넘겨받게 하는 강제집행입니다. 보통 계고 절차를 먼저 거칩니다.
07부당이득: 법률상 원인 없이 얻은 이익입니다. 무단 점유자는 점유 기간의 차임 상당액을 반환해야 합니다.
08유치권: 공사대금 등 그 물건과 관련된 채권을 받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리입니다. 명도 단계에서 점유자가 자주 주장하는 항변입니다.

STAGE

분쟁의 시작부터 해결까지,
단계마다 쓸 수 있는 수단이 다릅니다.

STEP 1
점유 확인
주로 생기는 문제계약 종료 후 퇴거 거부, 제3자 점유 이전, 유치권 주장
가능한 대응점유자·점유 시점 조사, 계약·해지 자료 확보, 인도 가능성 검토
STEP 2
해지·보전
주로 생기는 문제차임 연체, 무단 점유, 소송 중 점유자 변경 우려
가능한 대응적법한 해지 통지, 점유이전금지가처분, 연체액 산정
STEP 3
인도소송
주로 생기는 문제임대차 종료·해지 요건 다툼, 보증금 공제, 유치권 항변
가능한 대응건물인도 청구, 차임·부당이득 청구, 점유 권원과 항변 검토
STEP 4
강제집행
주로 생기는 문제판결 후에도 인도 거부, 내부 물품 반출·보관 문제
가능한 대응집행권원 확보, 계고와 인도집행 신청, 집행 비용·보관 절차 준비