하자담보책임

누구에게서 샀거나 지었는지(매도인, 시공사, 분양사), 어떤 건물인지(단독주택, 공동주택), 언제 발견했는지에 따라 책임을 물을 상대와 청구 기간이 달라집니다.

KEY TERMS

알아두면 좋은 용어

분쟁을 검토할 때 자주 등장하는 용어부터 정리했습니다.

01하자: 목적물이 계약에서 정한 내용이나 통상 갖춰야 할 품질·성능을 갖추지 못한 상태를 말합니다.
02하자담보책임기간: 하자가 이 기간 안에 발생해야 담보책임을 물을 수 있습니다. 공동주택은 공종에 따라 2년에서 10년까지 법령으로 정해져 있습니다.
03제척기간: 권리를 행사할 수 있는 법정 기간으로, 지나면 권리가 소멸합니다. 매매 하자는 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다.
04하자감정: 소송 중 법원이 지정한 감정인이 하자 여부와 보수비를 조사하는 절차입니다. 하자 소송의 결과를 사실상 좌우하는 경우가 많습니다.
05하자보수에 갈음하는 손해배상: 하자를 직접 고쳐 달라고 하는 대신, 보수에 드는 비용을 돈으로 청구하는 것입니다.
06하자보수보증금: 사업주체가 하자보수를 보장하려고 예치하거나 보증서로 제출한 금액입니다.
07미시공·변경시공: 설계도나 분양 안내와 달리 시공을 아예 하지 않았거나 다른 자재·방식으로 시공한 것을 말합니다.
08공용부분·전유부분: 공용부분은 복도, 주차장, 외벽처럼 함께 쓰는 부분이고, 전유부분은 각 세대가 단독으로 소유하는 부분입니다. 하자 청구의 주체와 방법이 달라집니다.

STAGE

분쟁의 시작부터 해결까지,
단계마다 쓸 수 있는 수단이 다릅니다.

STEP 1
하자 발견
주로 생기는 문제누수·균열·결로, 미시공·변경시공, 하자 원인 불명
가능한 대응발견 시점과 위치 기록, 사진·영상 촬영, 긴급 보수 전 증거 보존
STEP 2
책임 주체 확인
주로 생기는 문제매도인·시공사·분양사 사이 책임 전가
가능한 대응매매·도급·분양 계약 검토, 하자 발생 시점과 담보책임기간 확인
STEP 3
통지와 감정
주로 생기는 문제하자 접수 누락, 보수 거부, 보수비 산정 다툼
가능한 대응기간 내 하자 통지, 보수 요청 이력 정리, 전문 조사·법원 감정 준비
STEP 4
보수·배상
주로 생기는 문제보수 지연, 하자보수보증금 미지급, 손해 범위 다툼
가능한 대응보수 청구 또는 손해배상 청구, 보증금 청구, 감정 결과에 따른 대응